Tulolähestymistapaa arviointiin kiinteistö- ja liike. Soveltaminen tulolähestymistapa

Tulojen lähestymistapa on kokonaisuutena yhdistelmä arviointimenetelmien kiinteistöjen arvoa, organisaation ominaisuus, itse yritykselle, jossa kustannukset määritys tehdään konversio taloudellisia etuja, joita odotetaan tulevaisuudessa. Teoreettiset perusteet tämä lähestymistapa on hyvin vakuuttava. Investoinnin arvo on arvo tulevia etuja tällä hetkellä, jotka diskontataan tuotto, joka on osoitus riskisyyttä investointeja.

Tämä on kohtuullinen ja sopii kaikkiin tuotannossa käytettyjen ja myynti omaisuuden kohteen olemassa olevien yritysten, samoin kuin hänen liiketoimintansa tuottaa positiivisen tuloksen. Suuruus riskejä investointeja liiketoiminnan osoittaa arvioitu diskonttokoron. Vuonna rooli, joka taloudellisessa mielessä, nyt tuotto vaatima sijoittajien sijoitetun pääoman verrattavissa riskitason sijoituskohteita tai se on tuotto vaihtoehtoisten sijoitusten kanssa vertailukelpoisia riskin arvioinnin aikana.

piirteet

Sovellus tulolähestymistavasta käytännössä on melko vaikea tehtävä, koska se on tarpeen arvioida jokainen tärkeä tekijä kustannus - tuotto ja voitto. Arvioitaessa yritykset Näiden tekniikoiden sinun täytyy olla varma tehdä perusteellinen analyysi kaikista keskeisistä tekijöistä, kuten kustannukset yrityksen liikevaihto, joilla on suora vaikutus voittoihin, kustannuksia ja riskejä, jotka syntyvät kunkin yksittäisen jäsenen.

Tulot lähestymistapa arvottamiseen yritys on käytetty melko usein. Esimerkiksi kun on kyse sulautumisesta tai yritysostosta, niin tätä menetelmää käytetään paljon useammin hankinta- tai markkina. Kiinnitys ostaja pääoma on nyt tehty olettaen, että nettorahavirrat, jotka saadaan tulevaisuudessa, jota ei voida pitää taata, koska ne ovat ominaisia tietyt riskit. Tulot lähestymistapa arvioida näitä keskeisiä tekijöitä arvoa, että käyttöön markkinalähtöinen lähestymistapa vaatii tyypillisesti hinta-voittosuhde, tai muulla vastaavalla tuotot monikertoja takautuvaa aikana, ottamatta huomioon tulevaisuudessa.

Sillä markkinakertoimet piirteistä kuten epävarmuutta, ja kykenemättömyys toimittaa yhtä huolellisesti joka voidaan saavuttaa edellyttäen käyttää tulojen lähestymistapa ennustetta tulevasta tuloksesta ja diskonttokorot. Esimerkiksi suhde "hinta-tulos", jota käytetään vuodessa, ei voida vastata asianmukaisesti odotettavissa muutoksia tulevina vuosina. Asianmukainen käyttö kertoimia tarjoaa mahdollisuuden osoittaa yleistä mieltymykset sijoittajia, he lainaavat usein myyjät tai teollisuuden lähteistä.

käyttö

Analyysissä ja suojelun tarpeisiin, sekä tiedot yhtiön budjetin, joka pakottaa tekemään muutoksia ja kehitystä taloudelliset vaikutukset luonut suunnitelman, ennusteet ja rangaistukseen. Tulolähestymistapaa arvioitaessa yrityksen voit mitata kaikkia oletuksia, jotka liittyvät onko olemassa tiettyjä etuja imeytymisen seurauksena tulojen kasvu, alentaa kustannuksia, parantaa prosesseja tai vähentää kustannuksia small-caps. Tällä lähestymistavalla on mahdollista mitata ja keskustella kaikesta. Lisäksi sitä voidaan käyttää määrittämään alkamisaikaan odotetut hyödyt, sekä osoittamaan prosessi vähentää kustannuksia yrityksen siltä osin, kuin on liike etuja kauempana tulevaisuudessa.

Tuottoperusteisella lähestymistapa tarjoaa sekä ostajat että myyjät mahdollisuus määritellä käypää arvoa yrityksen sekä sen sijoitusten arvo yhden tai useamman strategisen ostajia. Jos tämä ero on näkyvissä riittävän selkeästi, ostajat ja myyjät voivat helposti tunnistaa hyötyy synergioita ja ottaa informatiivinen ratkaisuja.

Käytettäessä tulolähestymistapaa arvottamiseen liiketoimintaa, sinun täytyy pitää mielessä, että lasketut kustannukset muodostavat kustannukset kaiken omaisuuden, jota käytetään aikana suoran toiminnan. Osana lähestymistapaa, on olemassa useita menetelmiä arvioida, ovat kaikkein kiinnostavimpia. Erityisesti nämä menetelmät soveltuvat tulolähestymistapa: arvo ja diskontattu kassavirta. Voit tarkastella niitä tarkemmin.

menetelmät

Menetelmää käyttäen arvo kassavirtojen kokonaisarvoa havaitaan, riippuen tuottamat kassavirrat omaisuutta potentiaalia yritys. Kassavirta yritys tai yritykseen kokonaisuutena - eroa kaikkien tulevien ja poistuvien varoja laskutuskauden. Tavallisesti laskennassa käytettävä yhden vuoden ajan. Tekniikka on muuntaa edustava taso odotetun virtauksen rahaa nykyarvon jakamalla koko virtausmäärä varten pääomituskorko hyväksytty. Tässä tapauksessa asianmukainen tulovirtaa, muutamin muutoksin.

Käyttää tavanomaista laskentamenetelmää rahavirtojen nettotulos lisäksi (laskettu verojen jälkeen) ei-käteistä kulut määrittää absoluuttinen arvo kassavirta arvo. Tämä laskutapa voidaan pitää enemmän yksinkertaistettu verrattuna laskettaessa vapaan kassavirran, jotka on kirjattu lisäys vaati investoinnit ja pääoman tarve täydennystä, on neuvotella.

Rahavirtojen diskonttausta

Tämä menetelmä on pohjimmiltaan perustuu vain odotettuihin kassavirtoihin, jotka syntyvät yrityksen itsensä. Ominaisuus ero se muodostuu siitä, että kustannukset tarvittavat pisteet laskemista määrittämiseksi edustava taso kassavirta. Tämä menetelmä kehittyneissä maissa oli yleisimmin käytetty johtuu siitä, että sitä voidaan käyttää vastaavan koko tulevaisuudennäkymistä. Kassavirta on yleensä summa nettotuloista ja poistoja, jos vähennys voitto nettokäyttöpääoman ja investoinnit sijoituksiin.

Seuraavat mukaiseen käyttöön diskontatun kassavirran menetelmän:

• on syytä uskoa, että tulevat rahavirrat ovat eri nykyinen, eli puhumme kehittää yritykselle;
• on varaa soveltuvan arvion tulevista kassavirroista käyttäen yrityksen tai liikekiinteistö;
• tavoitteena on rakentaa kokonaan tai osittain vaihe;
• Enterprise on merkittävä sekakäytössä kaupallinen arvo.

Tuloja lähestymistapa omaisuuden arvostus diskontatun kassavirran menetelmä on paras, mutta sen käyttö on hyvin työlästä. On arvioitu, että ilman soveltamisen tapa tuottaa mahdotonta. Niihin kuuluu investointihankkeen sen jälkiarvioinnin.

Menetelmän edut diskonttaamisen

Jos harjoittelet tulot olisi arvioitava kiinteistöjen tai liikkeessä diskonttausmenetelmää on mahdollista tunnistaa joitakin tärkeimpiä etuja. Ensinnäkin puhumme mitä tulevaisuus liiketoiminnan voitoista suoraan ottaa huomioon vain odotettu käyttökustannukset tuotteiden tuotantoon ja sen myöhempää myyntiä, ja tulevia investointeja liittyvät ylläpitää ja laajentaa tuotannon ja kaupan valmiuksia, heijastuu ennusteessa voittoa vain välillisesti niiden nykyisessä poistot.

tärkeitä kohtia

Arviointi tulolähestymistapa joilta puuttuu tulosvaikutteisesti indikaattorina investointilaskuharjoitus suoritetaan oikaisun jälkeen, että voitto on osoitus kirjanpidon raportoinnin, joten aiheutuu merkittäviä manipuloinnin aikana.

Diskontatun kassavirran menetelmä koostuu kolmesta mallia:

• diskontattu osingot;
• jäävä tulo;
• diskontattuihin rahavirtoihin.

Jos sitä harjoitetaan kaupallista lähestymistapaa olevan mallin mukaisesti osinko alennuksen todistuksen kassavirta, soveltaa voitot osakkeista. Huolimatta siitä, että malli on huomattavasti yleisempää kansainvälistä käytäntöä tunnistetaan ja arvioidaan varojen arvon yrityksen, se on paljon haittoja. Malleissa ilman voittovarojen kirjanpitotodistuksella. On eroa osinkopolitiikan, ei vain yksittäisiä yrityksiä, mutta myös koko maassa. Tätä menetelmää ei voi käyttää yritykset, jotka eivät voittoa. Tämä malli sopii parhaiten laskennassa arvon vähemmistöosakkeet.

Jäljellä Tuotot Malli

Tulot lähestymistapa arvioida jäännöksen mallin lähestymistavassa oletetaan, että mittana kassavirran arvon jäljellä tulot käytetään, eli eroa voiton ja koosta voitosta, jota ennustettiin osakkeenomistajat ostohetkellä yhtiön tai sen osakkeita. Jos yrityksen arvo on laskettu oletusten mallille sopiville, se on summa kirjanpitoarvon kanssa nykyarvo odotetun tulojen määrästä jäljellä tämän jälkeen. Tämä malli osoittaa merkittävää herkkyyttä tietojen laadun jotka on esitetty tilinpäätöksessä. Venäjän olosuhteet näiden sopivuus tiedot voivat merkittävästi epäilystä.

Hyötyjä osakkeenomistajille

Luonnollisesti osakkeenomistajat tai osakkaat, joka on tietty historia, sekä osingonmaksua seikkoihin, voi hyödyntää diskonttausmallia laskea kustannukset oman yrityksen. Tilanne on se, että tämän alan yritykset osakkeenomistajien harvoin vähemmistö, joten ne sopivin tapa on käyttää tulolähestymistapaa arviointiin kiinteistö- ja liiketoimintamalli diskonttaa- vapaan kassavirran. Tässä järjestelmässä keskeisiä ovat saatavilla käteisellä diskonttokoron tai odotettu tuotto. Suurin ongelma tässä mallissa on tarkkuus ennusteen vapaan kassavirran sekä riittävä määritelmä diskonttokorkoa.

Jos sovellamme tulolähestymistapaa, joiden määritelmä on annettu edellä, käyttäen diskontatun kassavirran menetelmää ennakoidut tulot yritysmaailmasta, otetaan huomioon suunnitellun rahavirrat, jotka voidaan poistettiin liikkeestä Kun halutut uudelleensijoituksen käteistä voittoja. Indikaattorina kassavirrat eivät riipu kirjanpitojärjestelmään käytetty yrityksen, ja sen poistot politiikkaa. Tässä tapauksessa, muista ottaa huomioon kaikki rahavirrat - suorat ja menoja. Arviointi taloudellista järkeä alennus käteistä on sellainen, että seurauksena näitä prosesseja on niiden vähentäminen on määrä, joka olisi ollut käytettävissä sijoittajalle saadessaan kassavirran, sillä ehdolla, että hän laittaa rahansa ole liiketoimintaa juuri nyt, ja mitä -Mitä muita sijoitusomaisuuden julkinen luonne, esimerkiksi likviditeetin turvallisuuden tai pankkitalletus.

lisätekniikoilla

Tulot lähestymistapa, joista yksi esimerkki on kuvattu aiemmin, viimeksi käytetty yhä vähemmän, ja nyt on tullut yleisin arviointimenetelmä. Sitä käytetään arvioitaessa erilaisten varojen ja toimii pohjana hänen ajatus, että mikä tahansa hyödyke, joka erottaa tärkeimmät ominaisuudet optio on lupa arvioida tätä vaihtoehtona. Tällä hetkellä, hylkäämisen tulolähestymistavasta useimmiten toteutetaan hyväksi optiohinnoittelumallilla (vastaavasti Black-Scholes).

Tällainen järjestelmä, sitä käytetään, voidaan arvioida, että oman pääoman määrä yhtiön tai yrityksen tapauksessa, jossa se työskentelee suuria tappioita. Tämä malli on tarkoitettu edelleen selittää, miksi kustannukset oman pääoman yrityksen ei ole nolla, vaikka vähentää kustannuksia yrityksen nimellisarvon alle koko velan. Vaikka tällainen etu, voidaan todeta, että Black-Scholes arvostamisessa venäläisten yritysten tällä hetkellä on enemmän teoreettinen. Pääongelma, minkä vuoksi tätä mallia ei voida soveltaa kotimaan liiketoimintaa - se on koska ei ole olemassa todisteita mallin parametrit, joita tarvitaan kiireesti.

tulokset

Tulot lähestymistapa arvonmäärityksen ja kiinteistöjen alettiin käyttää paljon harvemmin, ja tämä tapahtuu monista syistä. Erityisesti se koskee puutteiden takia on vaikeuksia sen käytössä kuluttajamarkkinoilla. Ensinnäkin on syytä huomata, miten vaikeaa on tehdä ennustuksia tulevaisuudesta kustannukset palveluiden ja tuotteiden ja raaka-aineiden sekä muusta kokonaisuudesta panosindikaattorit. Tässä tapauksessa voimme puhua joitakin subjektiivisia asiantuntija-arvioiden. Lisäksi ongelmana on alhainen rikosten selvittämisen tietoa venäläisille yrityksille, ja koska se on kriittinen oikean laskemisen ja Black-Scholes mallia. Tämä johtuu suurelta osin vähemmän yrityskulttuuria yrityksiä.

Suuri määrä osakkeita, mukaan lukien nykyiset ja suuret pakkaukset, keskitetty pienen ympyrän ihmisiä, ja osuus vähemmistöosakkaiden ja pienten kiinteistöjen omistajat, joiden osuus on hyvin alhainen, osakepääoman on vähäinen. On käynyt ilmi, että monet yritykset eivät yksinkertaisesti ole kiinnostuneita paljastamatta mitään tietoja. Siksi on paljon monimutkaisempi laskettaessa tulojen suhtautumista useimpien teollisuudenalojen ja yritysten Venäjällä. Muissa olosuhteissa, se toimii hyvin, näyttää kaikkine etuineen ja luotettavuutta.